미리 알고 대비하는 전세 사기 치는 방법

우리가 보통 전세 계약을 할 때 걱정하고 무서워하는 이유 중 가장 큰 이유는 결국 큰 액수의 보증금을 생전 처음 보는 집주인에게 믿고 맡겼다가 떼이는 경우가 생길까봐입니다. 심지어 작은 원룸 4평짜리를 전세로 구하려고 해도 보증금이 1억이 들어가는 요즘, 사회 초년생에게는 너무나도 큰 액수이기에 누군가에게는 전 재산이 될 수 있는 돈이 완전한 자기 돈도 아녀서 자칫하면 은행에서 대출받은 80~90%를 갚지도 못하고 신용불량자가 될 수도 있는 위험이 있습니다. 그렇기 때문에 이중계약을 하거나 깡통전세로 내놓는다거나 합법적으로 교묘하게 주택임대차보호법을 이용해서 이사한 날 00시 되기 전에 임대인이 작정하고 대출받는 경우 등 전세 사기 치는 방법들을 필히 알아놓고, 당하지 않을 수 있도록 이 글을 통해 확실하게 알려드리겠습니다.

 

전세 사기 치는 방법

1. 이중 계약
2. 깡통 전세
3. 합법적 전세 사기

 

1. 이중 계약

일면식도 없는 집주인과 2년의 계약을 거액을 주고 한다는 것 자체가 위험성이 존재하는 것이 바로 전세입니다. 그중에서도 서울에서는 거의 안 일어나지만 지방에서는 아직도 일어나고 있는 이중 계약 사기입니다. 우리가 임대차계약을 맺을 때 임대인과 임차인이 직접 얼굴을 보고, 확인한 후에 계약을 맺는 것이 당연한데, 가끔 계약을 하러 가면 집주인이 안 오고 대리인이 위임장을 가지고 오는 경우가 있을 수 있습니다. 

물론 대리인이 온다고 해서 무조건 이중 계약은 절대 아니고, 대리인이 법적으로 효능이 있는 위임장을 가지고 와서 계약을 진행하면 걱정할 일은 없습니다. 다만 대리인도 아닌 중개사가 자기가 건물을 관리하고 있고, 어차피 임대인과 친분이 있다는 이유로 대신 계약하려는 경우에는 꼭 유의하셔야 합니다. 중개사가 중간에서 임대인도 모르는 손님들을 모아서 월세를 동시에 한 집에 계약해서 돈을 한꺼번에 받은 뒤 도망가 버리는 일이 종종 있을 수 있기 때문에 혹여 보증금이나 계약금을 보내는 계좌가 임대인 분의 계좌인지 확인하고 보내주셔야 합니다. 내가 들어가고자 하는 집의 임대인 이름과 보내는 계좌의 이름이 다를 경우 절대 돈을 보내시거나 계약을 진행하시면 안 됩니다. 

사람인지라 중개사의 언변으로 임대인과 친하다는 말만 믿고 헷갈리거나 흔들릴 수는 있지만, 어떠한 경우에도 서류만 믿고 계약을 진행하셔야 합니다.

 

2. 깡통 전세

부동산에는 실제로 원룸, 오피스텔 등 다양한 형태들의 주거 공간들이 있고, 그 공간에 맞는 가치들이 존재합니다. 예를 들어 어떤 B라는 아파트가 있는데 서울에서 매매가격이 평균 5억 정도 한다고 하면, 전세가 당연히 매매가격보다 평균적으로 50~70% 정도 유지하면서 저렴하게 나오게 됩니다. 5억이라 봤을 때 2억 5천~3억 정도의 전셋값이 나올 수 있는데, 가끔 전세가 너무 비싸지거나 엄청나게 가격을 올려서 받는 경우가 생깁니다. 이렇게 매매가격과 전세금이 거의 흡사하게 전세금을 올려서 받는 경우를 깡통 전세라고 합니다.

아파트와 오피스텔 같은 경우에는 감정 평가라고 나라에서 이 건물의 가격이 얼마 정도에 거래가 된다는 입증을 받을 수 있어서 그래도 안심할 수 있지만 대부분 깡통 전세로 나오는 경우가 시세 가격을 알기 어려운 빌라가 약 90% 정도를 차지합니다. 빌라 같은 경우는 따로 시세 가격을 확실하게 알 수 있는 방법이 없기 때문에 사실 임대인 마음대로 원하는 가격에 내놓을 수 있습니다.

 

아파트처럼 구조가 비슷해서 이 정도 크기에 이 정도 위치면 얼마 정도 하겠다는 시세 가격이 측정되는 것이 아니라 빌라는 그런 것들이 없기 때문에 정확한 시세를 파악하기 어렵고, 당연히 누가 매매가격과 전셋값이 같은데 계약해라고 하지만, 정확한 시세를 모르는 경우 그 부분을 정확히 이용해서 깡통 전세를 만들고, 사기를 칩니다. 신축 빌라 같은 경우는 전혀 시세를 알기 어렵고, 1년이 넘어가는 시점부터는 매매가와 전세가의 감정이 나와서 확인할 수가 있습니다. 

깡통 전세하는 컨설팅업체에서는 임대인과 얘기해서 판 가격의 차액을 자기들이 이익으로 가져가는 사기를 칩니다. 심지어 매수자를 어느 정도 가격에 사서 전 집주인에게는 시세 가격에 맞는 금액을 주고, 차액을 자기들이 이익으로 가져가면서 2년, 3년 뒤 피해자가 생기게 될 수 있으니 전셋값이 예상보다 너무 비싼데 하는 느낌이 드시면 꼭 유의하시기 바랍니다.

3. 합법적 전세 사기

임차인이 임대인을 만나서 계약하고 입주를 하게 되면 전입 신고를 할 수 있는데, 전입 신고 이후에 확정일자를 받게 됩니다. 그렇게 되면 주택임대차보호법에 따라 내가 계약한 집에 문제가 생겨서 경매로 넘어갈 경우 가장 최우선 1순위로 돈을 돌려받을 수 있는데, 이 법이 전입 신고한 당일에 적용되는 것이 아니라 00시가 지난 다음 날 부터 적용이 되기 때문에 간혹가다가 00시가 되기 전에 임대인이 작정하고 엄청나게 대출을 받아버리면 자연스럽게 내가 아니라 은행이 1순위가 되어버리면서 문제가 생겼을 때 돈을 못 돌려받는 경우가 생길 수 있습니다.

이 사기를 합법적이라 하는 이유는 엄연히 법적 효율이 발생하기 전이기 때문에 임대인과 중개인이 미리 말을 맞춰놓고, 입주한 날 바로 대출받는 편법을 이용한 합법적 사기라 하는 것입니다. 이 사람들이 작정하고 사기를 치겠다고 하면, 사실 알면서도 당하는 것이 사기이기 때문에 요즘같이 금리가 더욱 높아지는 시기에 거액을 들여 전세를 계약하시는 일에 더욱 조심하실 필요가 있습니다.

전세 사기 예방하고, 안전한 집 찾기

이러한 부분들 때문에 너무 걱정스럽다고 하시는 분들은 월세에 지내시는 것이 무엇보다 안전하고, 월세의 경우에도 서울시 기준 소액임차보증금인 5천만원 이하인 집을 구하시는 것을 추천해 드립니다. 또한 보증 보험이 되는 집들이 사실 요즘 찾기가 너무 어려운데, 혹시라도 보증 보험이 되는 집을 발견 하셨다면 조금 마음에 안 드시더라도, 정말 전세를 살고 싶다고 하시는 분들은 보증 보험 되는 곳이면 하시는 것을 추천해 드립니다. 그나마 이 보험이 보증금을 보호받는 가장 좋은 방법의 하나일 것입니다. 그리고 가장 좋은 것은 내가 열심히 발품 팔면서 조금만 노력해서 가고자 하는 집 위치의 시세 가격을 제대로 파악하는 것입니다. 내가 살 집 물건을 사더라도 열심히 알아보는데 더욱 시간을 들여서 부동산이나 집 주변 검색해보셔서 계약하실 때 안전하고 무사하게 하실 수 있길 바랍니다.

2022.09.16 - [생활 정보] - 포장 이사 예약 전 반드시 유의해야할 점!

포장 이사 예약 전 반드시 유의해야할 점!